不動産投資を始めたら必要なこと(〜不動産投資とマイルの関係)


不動産投資をはじたら何をすればいいの?

最近、かなり注目されている不動産投資。もちろん不動産投資をするには様々な情報収集、勉強が必要と思いますが、とりあえずサラリーマンの方が行うと、どのような手続き(申告)が必要なのでしょうか。自宅不動産とは違う、事業用不動産を購入した場合について考えてみます。他の投資よりもマイルが貯めやすいということもお分かりになると思います。

事業用不動産を購入して、いざ運用をしていくと初めて行うのが「不動産所得による確定申告」です。サラリーマンとして給与所得だけだった場合には、年末調整で終わっていたことが不動産所得を得ることで、必ず確定申告が必要となります。しかし給与として賃貸収入を得ているわけではありません。言い換えれば、その不動産所得の部分は自営業ということができます。ではどうすればいいのでしょうか。難しく考えることはありません。給与は年末調整を行い、その結果と不動産所得の申告を合わせて「確定申告」をすればよいのです。ここでは不動産所得と年末調整につて解説していきます。

不動産所得とは

不動産所得とはその名の通り不動産業で得た収入のことを指します。不動産業というと「不動産屋を営んだ覚えはない」となるかもしれません。そうではなく、不動産賃貸業として得た賃料のことを不動産収入、そしてその収入から必要経費を差し引いた最終の残った金額を不動産所得と言います。給与とは違い、不動産収入を得るために使ったお金は経費として収入から差し引くことができるので、収入金額総額に対して税金が課せられるわけではありません。その点においては、安心してお金を使うことができます。しかし使いすぎるとせっかくの収入がなくなってしまい、自分の給与を使用しなければいけなくなるのでそうなると本末転倒ですから、注意する必要があります。

経費については、後述していますが色々なものが考えられます。不動産屋さんに払う管理手数料、北海道の物件などでしたら除雪の費用、電球、エアコンなどの家電などももちろん該当します。支払いも、家電等でしたらクレジットカードを使えますのでもちろんそれでマイルも貯まります。物件を見に行った時の費用も支払うことも可能ですね。(リンク:私がANAカードでマイルを貯める理由)サラリーマンですと出張が多い方でないと中々マイルが貯まらないですが、不動産を持っていると様々な場面で使うことがありマイルを貯めることができます。

不動産所得を得るためにはどうすればいい?

不動産所得を得るためには、どうすればよいのでしょうか。それは非常に簡単です。部屋を購入し他人に貸せばよいのです。もし相続などで取得した空き家などがある場合は、それを第三者に貸して賃料を得るだけでも不動産所得となります。非常に簡単な所得なのです。空いている土地があれば、そこに駐車場を開設すればそれでも不動産所得が発生するのです。難しく考えがちな不動産所得ですがその仕組み自体は非常に単純なものなのです。

とは言え、最初から物件を探すことは大変難しいとは思います。やはり信用ができる不動産屋さんの存在は大変大きいと思います。色々資料請求や物件見学をして不動産屋さんと交流することをお勧めします。相性も含めて、この人なら任せられる、信用できると言う方に出会うことがとても重要だと思います。(リンク:不動産投資失敗しないイロハ

不動産所得はどう計算する?経費になるものとは

不動産所得は誰かに駐車場や部屋を貸すことで得られるということがわかりました。これは列記とした「事業」ということになります。ですからその収入を得るために支出した費用は経費として認められることになります。一般的に不動産所得で多い経費の種類は、減価償却費や修繕費、租税公課、管理費用です。管理費用は管理会社を間に立てた場合に発生する費用です。もちろん管理会社を利用しなければ発生しませんが、家賃の延滞が発生した場合や、借主とのやり取りを考えると間に立ってもらう方が楽になるということがいえます。またその費用も非常に高いものではなく、収入金額の数パーセントであることがほとんどである為、活用する方がメリットが多いということができます。

減価償却費は、建物は年々その価値が減少していきます。それを耐用年数といわれている年数で割って、毎年一定額を経費として計上していきます。初年度は初期費用とその金額の大きさに、経費の方が多く発生する可能性はありますが2年目以降は現金そのものの出費を伴わない経費として計上できるため、非常に役に立つものと言えます。修繕費はその名の通り貸主が負担しなければいけない修理代は多く発生します。またちりも積もれば多額となることもあります。ですがしっかりとそれも経費として収入から差し引くことができます。(電球やエアコンもこれに含まれます。)租税公課は固定資産税などの税金が該当します。これも経費として認められているものになります。

ここにあげた経費の種類は非常に少ない種類ですが、代表的なものであり不動産賃貸業を行えば必ず発生するものなので、知っておくと後々役に立つことは間違いありません。

我が家の不動産事業も参考までにご覧いただければ幸いです。(リンク:我が家の不動産投資

確定申告は必要?

結論から言えば、確定申告は必要です。会社員だけの収入であれば給与所得だけですから会社で年末調整をすれば十分です。一般的な控除もそこで済ませることが出来ます。しかし不動産所得が発生する場合は、個人でその所得を申告する必要があります。また「青色申告」を適用することで、10万円の控除もしくは要件を満たすことで65万円控除を適用することができます。

また確定申告をすることで、本来納めなければいけない所得税が確定します。ただし収入に対して課税されるわけではなく、収入から先に触れた経費部分を差し引いて残った金額に対して所得税を課税します。残ったこの金額が所得といわれる部分ですから、いかに正しく経費を計算することが重要なのかが問われてくることがわかります。もちろん確定申告を行う際には、会社委で一旦計算した年末調整の源泉徴収票も必要になりますので、年末調整をしなくていいという訳でもありません。そこは間違わないようにしましょう。

また、会社に不動産所得があることがばれては困るという場合、確定申告を行う時に一緒に申告する住民税の申告書欄に、一緒に収めるかどうかを選択する欄があります。そちらに丸印をつけることによって、不動産所得に係る住民税は別に納めることができますから、会社にバレルことはありません。もちろん一緒でいい場合は一緒に納付しても問題はありません。

確定申告をすることで、不動産所得がどれくらいあるのか、経費がどの程度かかっているのかを正しく把握することができますから、将来の人生設計を行う際にどの程度のお金が残るのか、貯蓄が出来るのかを計算することができます。若ければ若いうちに始める方が不動産所得による収入を貯蓄する期間が長くなりますから、会社員が副業として始めることがおすすめの方法です。そのほか投資の種類は色々ありますが、不動産投資が最も安定した収入を得ることができ、株式のような他の要素で影響されにくいことがわかります。ある程度自分でコントロールできる点が大変大きいのではないでしょうか。

まとめ

不動産所得を得れば、当然のことながら確定申告が必要になります。しかしその申告は消して難しいものではありません。単純に収入から経費を引いた残りの金額を申告すればよいのです。また、所得よりも税金が多くなるといったことは決してありませんから、万が一そのようなことになった場合は計算が誤っているということができます。

確実に副収入を得たい場合は、早くから不動産投資を行い、収入を得ることが最も安全で安定的であるということができます。不動産で必要な経費をクレジットカードで決済し、マイルにしていくことができるのも大変魅力的ですね。家電などはポイントサイト「ハピタス」などを経由して、クレジットカードで決済。(リンク:ハピタスでマイルを貯める方法)そしてそれが経費になるのですから、とても貯まりやすいですね。

不動産投資の経費には、物件検討時の旅費等も該当する場合があります。我が家は今後海外不動産も挑戦したいと思っていますので、例えば、本人分は経費で行き、現地では家族旅行というのもお得かもしれませんね。(往復の旅費、物件視察の必要日数分の宿泊費のみ経費に計上するイメージ)物件を見る際に配偶者の意見等もとても新鮮なので一挙両得だと思います。(リンク:家族4人で海外旅行に行く費用は?

※この記事は自分たちの経験を基に記載しています。詳細は税理士さんにご相談ください。