不動産投資の税金「消費税還付」って何？
夢の不労所得を得るために、「ついに事業用不動産を取得した」とはいえ「「この物件購入します」だけでは済まされないのが、スーパーで買い物をするのとは一味違うところです。自分の家を購入するのではなく、収入を得るための事業用不動産の取得です。決死の覚悟で購入するのは誰でも同じなのではないでしょうか。ではここで気になるのが「消費税」です。スーパーの買物と同じであれば、当然消費税は支払わなければなりません。ではそもそも事業用不動産の購入には、どのような税金が課税されるのでしょうか。ここでは気になる税金についてじっくり触れていきます。
目次
事業用不動産を購入するには？
事業用不動産を購入することも、自分のために不動産を購入することも大きな差はありません。当然購入資金は必要ですし、契約書へ添付する印紙やその他の税金が必要です。ただし賃貸でマンションやアパートの一室を賃貸契約してそれをさらに第三者に貸すといった場合は、本来の家主に許可を得る必要があります。今回は自分で購入した場合について解説していきます。
まず、どのような物件を事業用として使用するかという点になります。不動産賃貸も事業用不動産を購入することになりますし、不動産投資という側面から判断すれば当然転売していくことを念頭依おかなければなりません。資金調達も必要ですから、自己資金ですべてが賄えない場合は、銀行からの融資も検討しなければなりません。銀行から融資を受けた場合、返済ペースも重要ですからそのあたりの吟味も必要です。いずれにせよ、どのような不動産を購入するかを決めること、資金はどのように調達すればいいのかを大雑把にでも考えておく必要があります。
事業用不動産の購入にかかる税金とは？
では事業用不動産にはどのような税金がかかるのでしょうか。例えば消費税です。ものを購入すると必ず消費税がかかります。しかしここで注意しなければいけないことがあります。それは、建物には消費税が課税されますが土地には消費税がかかりません。一般的に土地付き建物を購入した時に支払っている消費税は建物にかかる消費税ということになります。ここからわかることは、更地を購入した場合に消費税は課税されていないことになります。ですから、どのような不動産を購入するかというところで、消費税が課税の対象となるのかならないのかが変わってくるのです。
消費税のほかにも、売買契約の際に発生する印紙税、不動産登記の際に発生する登録免許税、不動産取得税、固定資産税などが必要となります。固定資産税は原則1月1日段階で所有している人が1年分を納めることになりますが、売買契約をする際に、売り主負担と買主負担を日数で按分することになるので、1年目に直接納めることはなかったとしても実際には、固定資産税相当額を売り主に支払うことになります。
消費税はどうなるのか、消費税還付って何？
ちょっと深くなりますが、不動産投資における消費税についても記載します。私の実際の経験をもとに記載しておりますので、詳細は税理士さんにご相談ください。
例えば、自宅を買換えるといった場合は居住用財産の買替という事で消費税は関係ないのが通常です。深く考える必要はありません。しかしこれが事業用ともなると変わってきます。ましてや自分が住むための不動産ではなく、事業用として収益を得るための不動産となると実は消費税の還付を受けられる可能性が非常に高いのです。これは一体どういうことなのか。
事業用として不動産を取得する場合、たとえその購入資金が借入だったとしても土地付き建物を購入することになります。先にも触れたように建物には消費税が課税されます。購入と売却の両方があった場合は、相殺されどちらが多いのかはケースバイケースですが、購入の意の場合、つまり消費税を支払うだけの場合は消費税の課税事業者を意図的に選択することで還付を受けることでいきます。1年目に還付を受けた場合、3年間は課税事業者を継続しなければいけないため、2年目と3年目は消費税を納めることになります。これは一般的に消費税の課税事業者の基準となる1,000万円の基準は関係なく適用されるため、3年間のトータルで課税事業者を選択して1年目に消費税の還付を受ける方がいいのか、それとも何もしない方がいいのかを判定しなければいけません。不動産所得によっては2年目と3年目は消費税を納めなくてもいいケースが一般的に多いことがほとんどです。また1年目に還付受ければ必ず2年目と3年目は納付となるケースが多いのです。その時に、「1年目はよかったけど、2年目と3年目に納付になるなんて」と後悔する人も多いのが実態です。よく「還付を受けた」という話を聞くかもしれませんが、それはあくまでも「3年間トータルで考えたとき、2年間納付することになったとしても、結果的に得だったから」という意味なのだと理解しておく必要があります。また、課税事業者を選択した場合は3年目が終わる前に4年目以降免税事業者へ戻るための届出を忘れずに行う必要があります。
不動産所得を得ることのメリットとは
例えば30代で不動産所得を得ることは、老後の資金を確保することに繋がります。不動産所得は別名「不労所得」への第一歩ともいわれており、安定的な収入を一生得ることができる有効な方法だと考えられます。会社員として働いていれば、不動産を購入する際に仮に全額ローンを検討したとしても金融機関の融資の調査に通りやすいのは言うまでもありません。また、不動産取得を目的として長期で融資を行っている金融機関もあります。見方を変えれば、定年後に不動産を取得することはまず融資の面から厳しくなります。つまりスタートラインに立てない可能性が高いのです。
不動産所得を得ることは、ビジネスマンが営業を行うように体力的に動き回る必要がないため、年齢を重ねても年金以外の収入として安定的に得ることができます。巷では、40代の公的年金はあまりあてにならないともいわれていますから、自分で老後資金を確保するうえでも早くから手を打つことで、有効な老後資金の確保方法ということができます。
まとめ
不動産所得を得ることは、40代の働き盛りのビジネスマンにとって有効な老後資金の確保につながります。もちろん、投資という意味では株などもありますが確実性があるものとなると不動産が最も有効だと言えます。
若い間に始めれば、それだけ資金調達も楽であり全額ローンで購入したとしても同時に資産形成を行う事も出来ます。株式は売買を繰り返さなければ利益を得ることができませんが、それだけ損が出る可能性もあります。不動産の場合は、安定的に収入を得ることができるのでその点からも、是非若いうちから始めてほしい投資ということができます。
メリットばかりに聞こえますが、大変なこともたくさんあります。良い物件を買ったら、全てお任せで銀行口座にお金がチャリンチャリン入ってくるというのは無理だと思います。実際には色々なお話も出てきます。滞納、夜逃げ、空室、除雪費（雪国の場合）、リフォーム、災害等々様々な課題に立ち向かうことになってきます。
基本的には保険を使ってリスクを回避し、管理会社と連携して対処して行くことになると思います。最近はやりのone team(ワンチーム)で対応することになります。交渉や課題抽出などを行い物件オーナーとして判断して行くことになります。交渉や課題抽出などは会社で行なっていることではないでしょうか？そのようなことから、会社員の方が不動産投資を始めることもある意味、理にかなっていると思います。不動産投資は、毎日朝９時に出社して１８時に退社、もしくは残業してという時間的な縛りは少ないかもしれません。ほぼメールで済ますことができます。重要な時は電話、さらに必要と思えば現地へ行くというイメージです。うまく運営しているときは月に１回程度のメール、口座の確認位で終わります。それで、自分の月収以上の収入が入るのですから、やはり検討する価値はあると思います。また、同時にマイルを貯めてお得に家族旅行も行くことも可能になり、このこともプラスではないでしょうか。
みなさんも良い不動産と不動産屋さんを見つけて、より良い生活ができることを祈念しております。もし、ご自身でうまく見つけられない等がありましたら、できる範囲でご相談にも応じさせていただきますので、下記のフォームよりご連絡ください。